アパート経営で節税しよう！

豊島区税理士情報

アパート経営で節税
22年4月4日
資産運用の一環として、アパート経営をする人もいます。アパート経営をすることによって、安定した家賃収入を得ることができるかもしれません。
プラスして、節税対策も可能というところも魅力です。というのもアパート経営していくためには、毎年必要経費が生じます。
アパートの維持管理費や修繕費といったものが必要経費として計上することができます。また火災や地震保険に加入をしている場合にはこの保険料も必要経費の対象となります。ということは、自分の収入からこれらの部分の経費は差し引くことが可能となります。
ですから本来の自分の収入にかかる税額よりも低めに設定をすることができるようになります。よってアパート経営を行うことによって、一定の節税効果を期待することができるわけです。相談される場合には相続の手続きにも詳しい税理士を選択するべきです。

源泉所得税の計算方法
22年3月4日
サラリーマンの場合、給料を受け取るときに源泉徴収が行われています。源泉所得税という形で会社の方から税務署の方に税金が納められています。
ところで源泉所得税の計算方法はどのようになっているのでしょうか？源泉所得税の計算方法は、ここによって変わってきます。
例えば源泉所得税の納付者に扶養家族がいるかどうかによっても違ってきます。扶養控除が発生するためです。
もし自分に扶養家族がいる場合には、会社に扶養控除等申告書というものを提出しないといけません。
またボーナスに対しても源泉所得税が発生します。この場合には、ボーナスが支給された前の月の収入がどのようになっているかによって、源泉所得税の額が変わってくることになります。
学生アルバイトの税金
22年2月4日
学生アルバイトをしている方もいらっしゃるでしょう。学生アルバイトをしていて稼いだお金は税金の対象になってくるのでしょうか？
アルバイトによる収入も所得の一種になります。ですから税金の対象になってきます。ただし年収の額によって、課税のシステムは異なります。
まず年収で98万円以下の人は、一切課税はされません。もし103万円以下の収入がある場合には、住民税のみが発生します。103万円以上稼いでいる場合には、所得税と住民税の対象になります。
ただし学生アルバイトの場合には、勤労学生控除を受けることができます。勤労学生控除とは国の認める学校に通っている場合に、所得から控除を受けることができる制度をいいます。控除が適用されると130万円までの収入であれば、税金が発生しないことになっています。
外国人の所得税
22年1月4日
外国人の人が日本で働くこともあります。この場合、外国人が働いたことによって得た所得に対して所得税が発生するのでしょうか？
もちろん外国人であっても所得税は発生します。ただし外国人のステータスによって、税金のシステムが変わってきます。それは居住者か非居住者かの違いです。
居住者というのは日本国内に継続して1年以上住んでいる人のことをいいます。もしくは日本国内に住所をもっている人です。それ以外の外国人は非居住者扱いにされます。
もし居住者の場合には日本人と全く同じシステムで所得税が徴収されることになります。もし非居住者の場合には一律で20％分が所得税として徴収されます。
ただし日本は租税契約を結んでいる国があります。この場合、一定の条件を満たしていれば、所得税の免除を受けることが可能です。詳しく聞きたい場合には豊島区の税理士を紹介します。
マンション購入時の税金
21年11月4日
マンションを購入した場合、各種の税金がかかります。まずは購入時に発生する税金についてみていきましょう。
まずは消費税です。購入した以上、消費税が科せられるのは仕方のないことです。また印紙税が発生します。売買には契約を交わしますから、その時に契約書にはる印紙に対する税金です。
また住宅ローンで購入した場合には抵当権を設定する登記を行います。この時登録免許税が発生します。ちなみに住宅金融公庫からの借り入れを行っている場合には、登録免許税は発生しません。
マンションは入居をした後も税金が発生します。
不動産取得税や固定資産税が発生します。固定資産税は土地や建物のその時々における評価額によって変わってきますから注意しましょう。
サラリーマンの税金
21年10月4日
サラリーマンの人は基本的に、自分で税務署に行って税金の確定申告をすることはありません。すべて会社で行ってしまうからです。
給料を支払う際に「源泉徴収」という言葉を聞いたことはないでしょうか？源泉徴収で所得に対する課税額をあらかじめ給料から差し引いておきます。そしてこの差し引いた額を会社の方で税務署の方に納付をしているわけです。
源泉徴収では、所得から必要経費を差し引きます。そして基礎控除や社会保険料控除、扶養控除といった各種の控除を差し引き、残った額に税率をかけて計算をしています。
生命保険に加入しているなど、個々のケースでは完全に控除すべき額が控除されていないこともあります。この場合、年末に過不足額の調整を行います。これが年末調整です。
生命保険で節税
21年9月4日
所得税などの税金は、自分の収入に対して発生する税金です。しかしもし必要経費を計上している場合には、その部分は収入から差し引くことができます。よって必要経費の分、節税効果を期待することができるわけです。
所得税などの節税をする場合に効果的とされているのが、生命保険です。もしの場合のために多くの人が現在では生命保険に加入をしています。
生命保険に加入しているということはその分の保険料を支払います。この保険料が節税の貢献をしてくれます。
もし自分で事業を行っている場合には、確定申告で保険料の免税を申請すればいいです。またサラリーマンの場合には、年末調整などを使って必要な手続きを済ませれば、保険料の部分の還付を受けることができるようになります。
消費税の基準期間とは
21年8月4日
商売をしている人は、消費税を納税しないといけません。消費税の納税額を決めるファクターとして重要な役割を担っているのが、基準期間です。
消費税の基準期間とは、消費税を納税しないければならないかどうかについての判断をする期間のことをいいます。通常、個人事業主で営んでいる場合における消費禅の基準期間は対象となっている年の2年前を判断基準としています。
ちなみに法人の場合には対象となっている事業年度の2事業年度前が基準期間の対象になります。
基準期間における課税売上高によって、もし1000万円以上あれば課税事業者として消費税課税義務が発生します。また5000万円を基準として簡易課税適用の可否についての判断がなされることになります。
消費税とは
21年7月4日

消費税というのは間接税の一種をいいます。何か商品を購入し消費をするときに消費者に対して課される税金のことをいいます。
消費者はモノを購入するときに代金の一部に消費税を含んで購入をします。よって消費者は消費税を店に渡す形になります。
消費税を受け取った店主は消費税部分を確定申告などをすることによって税務署に納税をします。よって消費者からすると間接税でありますが、店主からすると消費税は直接税の性格があります。
日本においては1989年から消費税は導入されました。当初の消費税の税率は3％でした。しかしその後消費税率は改定され、現在は5％で運用をされています。
ただし今後さらに消費税が上がってくる可能性もあり、消費者にとっては懸念材料となります。
所得税と寄付金
21年6月4日

所得税の中には寄付金控除という項目も設けられています。寄付金控除は特定の公益増進法人に寄付金を支払った場合に所得税の免除を受けることができる制度のことをいいます。また国や豊島区に対する寄付金も寄付金控除の対象になってきます。
具体的に寄付金控除によって所得税から控除される額は、その年に寄付金のために支出をした額もしくは総所得金額の40％のいずれか低い方から5000円を引いた額が寄付金控除額となります。
ちなみに寄付金控除を適用するためには、該当する年に確定申告をする必要があります。この時に寄付をしたという事実を示す領収書や寄付をした先がきちんとした団体であることを証明する書類の提出が求められます。
所得税と年末調整
22年6月8日
所得税の年末調整について知識を持っておくと良いでしょう。毎年、年末になると年末調整を行うことは知っていると思います。どのように調整して居るのかは今市知られていません。

年末調整では、所得税の過不足を調整します。もしかしたら、所得税を多く支払ってしまっていることが有ります。所得税を多く支払っている場合には、還付金として戻ってきます。その逆に、所得税の支払いが不足している場合もあるのです。所得税の支払いが不足していると、支払うことになります。戻ってきたら嬉しいですが、支払うと損をした気持ちになるのが年末調整です。

年末調整は、1つの会社で給料をもらっている事が条件となります。複数の会社から給料をもらっている人は、確定申告の必要があるので行うようにしましょう。
税理士の事業承継について
22年8月31日
税理士は、父親などが税理士事務所を営んでいて、それを事業継承して税理士になる、いわゆる“二代目税理士”も結構多いようです。
事業継承の場合、開業の資金も要りませんし、すぐに社長になれるというメリットがあります。

一方で、自分の望むとおりに業態転換しにくい、ということがあります。既に経営困難の状態だと、経営の建て直しが難しい、と言うこともあります。
また、従業員が前のままだと、先代と同じように、従業員が自分に従ってくれるかどうかの問題もあります。
これ以外、自社株式を先代が占有していたのなら、相続税の問題も生じます。

できれば、事務所の経営・財務力が安定している間に、事業承継を考えることでしょう。
事業継承するなら、早いうちに、対策、従業員の処遇などを考えておいた方が良いでしょう。
さらに、権利移譲、相続税などの法的手続きの仕方も良く把握しておくことです。
決算報告書
22年10月6日
決算報告書は会社の利益・財産・借金などがわかる企業活動の通信簿のようなものです。
決算書の基本的な構造は、
・損益計算書
・賃借対照表
・キャッシュフロー計算書
の３つを指します。

・損益計算書は、1年間にどのくらいの儲け(利益)があったかを表し、会社の売上はいくらで、仕入れ、人件費、広告費などにいくら使って、結果としていくら残ったのかが示されています。
・賃借対照表は、ある決算日現在の会社の財産と借金の状況を示されています。
会計の世界では、財産のことを資産といい、資産を保有する手段は主に３つあります。
　・銀行などからの借入れ
　・株主から預かった資本金
　・自分で稼ぎ出した利益
銀行などからの借入れのように返済の必要があるものを負債とよび、資本金や利益のように返済の必要が無いものを資本と呼びます。
賃借貸借表では、資産、負債・資本としてそれぞれ表の左右にわけて両方の金額を一致させます。
・キャッシュフロー計算書は、キャッシュの動きに着目して企業の財務実体を示す書類です。どのような理由でどれだけ増減したかを表しています。
要するに企業の資金獲得能力を示す資料のことです。

青色申告　繰越欠損金
22年11月4日
節税ができるから青色申告を申請したいという人が多いようです。
そんな時よく話に出されるのが、繰越欠損金。
皆さんは繰越欠損金の意味を知っていますか。
簡単に言うと、「今年赤字になっても来年の分から引いて計算しますよ」ということです。
これがどれほど大きなメリットなのか例を挙げて説明しましょう。
去年分の所得が100万円の赤字で、今年の所得は300万円だったとします。
青色申告の承認を受けていない場合だと、去年は所得税がゼロだったとしても今年は(税率10%)30万円です。
青色申告の承認を受けている場合は、去年の100万円が今年の300万円から引かれ、この200万円に対して所得税がかかります。
ということは、20万円となり、青色申告の承認を受けていない場合と比べると10万円の差が出てきます。
これが、繰越欠損金のからくりです。

決算　自己資本比率
22年12月16日
自己資本比率とは、企業の総資産のうち自己資金の割合を指します。
自己資本には経営者が出資した金額以外にも、株主から出資された資金や剰余金、準備金、自己株式などが含まれています。
自己資本比率が高いということは借金が少ないことを意味していています。つまり借入金利がかからず返済期限がないので経営状態が安定しているとされます。しかし一方でそれだけ多くのお金が会社の中で貯まっているということなので、資金がありながら事業をしていないとみられ、株主による配当金請求の声が高まることがあります。
銀行から借りたお金や手形などは返済しなければならないお金なので、自己資本とは言いません。これらのお金は自己資本に対して他人資本と言います。自己資本比率の計算は次のようになります。
自己資本比率％＝（総資本−他人資本）÷総資産×100

決算　電子申告
23年3月30日
会社では定期的に決算書を作成しないといけません。
しかし決算書を作成するためには、各種の書類や資料が必要になってきます。すべてを作成するとなると膨大な時間が必要になります。自分たちで行うには面倒ですし、本業の営業効率も悪くなってしまいます。結局会社の業績にもま景況を及ぼす結果につながりかねません。
そこで最近では、電子申告によって決算や法人税の確定申告ができるような傾向が強くなってきています。
このシステムを、e-TAXと呼びます。

電子申告を活用することによって、より手続きがシンプルになります。また決算書の作成や確定申告の手続きなどの時間も短縮することができ、本来の業務に集中することができます。
但し、電子申告はすべての書類に対応しているわけではないので、一部の書類について郵送が必要となることもあります。

会計事務所に決算を依頼して、電子申告を利用する場合には、以下の2つのどちらかの方法があります。

・会社の電子署名を行わない方法（税理士の電子署名のみで完結させる方法）
・会社の電子署名を行う方法
事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分
23年5月13日
1　事業的規模の判定

　不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。
　不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）かどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なります。
　不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。
　ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。（豊島区のケース）

（1）　貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

（2）　独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

2　所得金額の計算上の相違点

　事業的規模である場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

（1）　賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

（2）　賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

（3）　青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。

（4）　青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
23年6月14日
不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
　この結果、不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計算（損益通算）を行うことになっています。
　しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。

1　別荘等のように生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの

2　土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの

3　一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの


遺言書の内容と異なる遺産分割をした場合の相続税と贈与税
23年7月11日
相続人の1人に全部の遺産を与える旨の遺言書がある場合に、相続人全員で遺言書の内容と異なった遺産分割をしたときには、受遺者である相続人が遺贈を事実上放棄し、共同相続人間で遺産分割が行われたとみるのが相当です。したがって、各人の相続税の課税価格は、相続人全員で行われた分割協議の内容によることとなります。
（池袋の税理士）
なお、受遺者である相続人から他の相続人に対して贈与があったものとして贈与税が課されることにはなりません。

交換差金等の意義
23年8月15日
交換差金等とは、交換の時における交換により譲渡する資産の価額と交換により取得する資産の価額が同額でない場合にその差額を補うために授受される金銭などをいいます。
　この交換差金等には、交換当事者間でやりとりされる金銭だけでなく、次の二つの場合も含まれます。

(1)　一つの資産のうち一部を交換、他の部分を売買とした場合はその売買代金が交換差金等になります。

(2)　土地と建物を一括して互いに交換したときに、土地と建物の総額では同価額であっても、土地と土地、建物と建物の種類ごとの価額が異なっている場合は、土地と土地、建物と建物とのそれぞれの差額が交換差金等となります。

　なお、交換差金等の額が交換により譲渡する資産の価額と交換により取得する資産の価額とのいずれか高い方の価額の20％相当額を超える場合には、この特例は受けられないことになりますので注意してください。


納税義務の免除
23年9月20日
1　納税義務の免除
　消費税では、その課税期間の基準期間における課税売上高が1千万円以下の会計事務所は、納税の義務が免除されます。
　この納税の義務が免除される事業者（以下「免税事業者」といいます。）となるか否かを判定する基準期間における課税売上高とは、個人事業者の場合は原則として前々年の課税売上高のことをいい、法人の場合は原則として前々事業年度の課税売上高のことをいいます。なお、基準期間が1年でない法人の場合は、原則として、1年相当に換算した金額により判定することとされています。具体的には、基準期間中の課税売上高を、基準期間に含まれる事業年度の月数で割った額に12を掛けて計算した金額により判定します。
　課税売上高は、輸出などの免税取引を含め、返品、値引き、割戻しをした対価の返還等の金額を差し引いた額(税抜き)です。
　なお、基準期間において免税事業者であった場合には、その基準期間中の課税売上高には、消費税が含まれていませんから、基準期間の課税売上高を計算するときには税抜きの処理は行いません。
　新たに設立された法人については、設立1期目及び2期目の基準期間はありませんので、原則として納税義務が免除されます。
　しかし、基準期間のない事業年度であってもその事業年度の開始の日における資本金の額又は出資の金額が、1千万円以上である場合は、納税義務は免除されません。
　詳細については基準期間がない法人の納税義務の特例を参照してください。

源泉徴収された上場株式等の譲渡益について
23年10月6日
源泉徴収口座内の上場株式等の譲渡益については、所得税（7％）・株式等譲渡所得割（3％）が徴収されますので、原則として申告は不要ですが、確定申告をすることも可能です。
　確定申告をした場合、申告分離課税となります。特別徴収された株式等譲渡所得割額が個人住民税所得割から、控除されます。そして、控除し切れなかった額については、住民税均等割に充当され、充当し切れなかった額については、還付されます。
　確定申告の際には、証券会社等から交付される「年間取引報告書」を添付することで簡易に申告を行うことができます。

注射器の購入費用
23年11月28日
【照会要旨】
　糖尿病のため通院中の患者がインシュリンを注射するための美容室の費用は、医療費控除の対象になりますか。

【回答要旨】
　一定の場合の注射器の購入費用は、医療費控除の対象となります。

　医療用器具などの購入費用で医療費控除の対象となるものは、医師等による診療等を受けるため直接必要なものであることが必要です(所得税基本通達73-3)。このため、インシュリンの注射器の購入費用が医療費控除の対象になるといい得るためには、その費用の支出が医師等による診療等を受けるため直接必要なものであるといえることが必要になります。

深夜におよぶ場合のホテル代
23年12月26日
【照会要旨】
　A社では、従業員の時間外勤務が深夜におよび、通常使用している交通機関を利用して帰宅することができない場合には、タクシーを利用して帰宅させていましたが、従業員の健康、時間の効率化及び経費節約等の観点から、本人の選択によりタクシーの利用に代えて、近くに所在するホテルの深夜利用を認め、そのホテル代をA社が負担することとしました。
　この場合、従業員に対する経済的利益の供与として課税する必要がありますか。

【回答要旨】
　給与等として課税する必要はありません。